Консалтинговая компания NF Group представила результаты исследования рынка качественной складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь. Общий объем предложения в рассматриваемых регионах достиг 4,3 млн кв. м, что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3,9 млн кв. м). За девять месяцев 2024 года было введено 275 тыс. кв. м новых площадей, из которых 83% приходится на Узбекистан и Казахстан, что отражает рост девелоперской активности и высокий спрос на склады в этих странах.
Общий объем качественной складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь достиг 4,3 млн кв. м, что на 10% больше по сравнению с III кварталом 2023 года. Крупнейшими по объему предложения рынками являются Беларусь (1,7 млн кв. м), Казахстан (1,6 млн кв. м) и Азербайджан (0,4 млн кв. м).
За девять месяцев 2024 года во всех исследуемых странах было введено 275 тыс. кв. м складской недвижимости, из которых 44% приходится на Узбекистан, 39% – на Казахстан и 17% – на остальные страны. При этом 78% нового объема (216 тыс. кв. м) пришлось на II и III кварталы текущего года.
Свободные складские площади классов A и B полностью отсутствуют в Беларуси, Кыргызстане и Таджикистане, а в остальных регионах составляют менее 3% от общего объема предложения.
Ставки аренды на качественные складские площади различаются в зависимости от региона. Самые высокие фиксируются в Центральной Азии, где средневзвешенная стоимость аренды объектов класса A составляет $114–153/кв. м в год (здесь и далее без НДС, с учетом OPEX). В Казахстане этот показатель остается на уровне I квартала 2024 года — ₸5 600/кв. м в месяц, однако ожидается рост до ₸6 500–7 000/кв. м к началу 2025 года. В Беларуси, Узбекистане и Кыргызстане ставки остаются стабильными: аренда в Минске и пригородах (до 7 км от МКАД) составляет $78/кв. м в год, в Бишкеке — $114/кв. м, в Ташкенте — $153/кв. м. В Ереване аренда объектов класса A оценивается в $84/кв. м в год. В странах Закавказья ставки относительно ниже, например, в Азербайджане они составляют $64/кв. м в год (+7% к I кварталу 2024 года). Для сравнения, в Московском регионе ставки аренды складов класса A на конец III квартала 2024 года составляют $136/кв. м в год, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — $117/кв. м, а в других регионах России — в среднем $112/кв. м в год.
Помимо аренды складских площадей, в исследованных странах собственники предлагают логистику и палетное хранение грузов. Тарифы на услуги ответственного хранения составляют $141–191/плм/год без НДС в Центральной Азии (в зависимости от региона) и $79–185/плм/год без НДС в Закавказье.
Константин Фомиченко, партнер NF Group: «В условиях высоких арендных ставок и минимальной вакантности рынок складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Беларуси становится все более привлекательным для инвестиций. Мы прогнозируем прирост предложения в ближайшие годы на уровне не менее 1 млн кв. м ежегодно, что необходимо для удовлетворения растущего спроса. Уже сегодня мы видим ускоряющийся рост объемов ввода в странах Центральной Азии и Закавказья, и увеличение числа проектов по строительству современных складских комплексов. По итогам III квартала 2024 года объем строящихся площадей с планируемым вводом в 2024–2025 годах составляет 319 тыс. кв. м. Тем не менее, даже с учетом этого объема в перспективе ближайшего года текущих вводимых площадей будет недостаточно для полного покрытия спроса, так как значительная их часть приходится на объекты, ориентированные на арендаторов с долгосрочным размещением».
Общий объем рынка качественной складской недвижимости Республики Беларусь составляет 1,7 млн кв. м. Минск является главным логистическим центром страны, где сосредоточено 90% качественной складской недвижимости.
По итогам III квартала 2024 года доля вакантных складских площадей в Беларуси удерживается на уровне 0% от общего объема качественного предложения. На рынке остаются доступными лишь палето-места для услуг 3PL и ответственного хранения.
К концу третьего квартала средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в Минском регионе (в радиусе до 7 км от МКАД) достигли максимальных значений: порядка $78 за кв. м в год для объектов класса A и $73 за кв. м в год для класса B. По сравнению с первым кварталом 2024 года существенных изменений в арендных ставках не произошло. Средние тарифы на услуги ответственного хранения в логистических центрах и складах временного хранения остаются на уровне $86 за палето-место в год.
Рынок качественной складской недвижимости Казахстана − крупнейший среди стран Центральной Азии и лидирует по темпам ввода. Общий объем предложения в стране составляет 1,55 млн кв. м, из которых основная часть (64%) сосредоточена в Алматы, около 19% − в Астане и 7% − в Актобе. За первые девять месяцев 2024 года введено 108 тыс. кв. м новых площадей, среди которых крупнейшие объекты − склад компании Ozon (40 тыс. кв. м) в логистическом парке Focus-Aksengir в Алматы, складской комплекс Shalkar (25 тыс. кв. м) в Илийском районе Алматы и склад TechnoDom.kz (15,4 тыс. кв. м) в Шымкенте.
Доля вакантных складских площадей незначительно снизилась − на 0,4 п. п. (до 1,2% общего объема предложения) по сравнению с I кварталом 2024 года. Данный объем представляет собой несколько блоков, расположенных в Шымкенте и Караганде. В Алматы и Астане предложения по аренде качественных складских площадей отсутствуют. Исключение составляют площади под ответственное хранение и 3PL-услуг, доля которых дополнительно составляет 0,6% общего объема предложения.
По итогам III квартала 2024 года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды находятся на уровне I квартала и составляют ₸5 600/кв. м/мес. В условиях минимального объема свободных площадей в качественных объектах ожидается дальнейший рост ставок в начале 2025 года. Средневзвешенные значения арендных ставок в строящихся и планируемых проектах класса A к концу 2024 – началу 2025 года прогнозируются на уровне ₸6 500–7 000/кв. м/мес. Запрашиваемая ставка аренды на площади класса B соответствует ₸3 500/кв. м/мес.
На конец III квартала 2024 года на этапе строительства в Казахстане находится 426 тыс. кв. м складских площадей в качественных объектах, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Среди наиболее крупных из них – логистический центр компании Wildberries (100 тыс. кв. м), объект Continental Logistics Almaty (около 85 тыс. кв. м), две очереди логистического парка Focus-Aksengir (50 тыс. кв. м), терминал «Кедентранссервис» (37,4 тыс. кв. м). Общий прогнозируемый объем завершенного строительства за 2024–2026 года в Казахстане может составить около 700 тыс. кв. м при условии сохранения сроков ввода в эксплуатацию объектов, находящихся на этапе строительства и планирования.
Общий объем качественной складской недвижимости в Азербайджане составляет 416 тыс. кв. м, что делает его крупнейшим рынком в Закавказье. Основные объекты сосредоточены в Баку и прилегающих районах. По итогам третьего квартала 2024 года доля свободных складских площадей сократилась до исторического минимума и составляет около 0,4%, что на 0,8 п.п. ниже по сравнению с первым кварталом. За девять месяцев 2024 года общий объем ввода качественной складской недвижимости в Азербайджане составил 10 тыс. кв. м.
Все доступные для аренды блоки на рынке Азербайджана по-прежнему относятся к классу B, который составляет 211 тыс. кв. м или 51% от общего объема предложения. Средневзвешенная ставка аренды в классе B остается стабильной и составляет $56/кв. м/год. Высвобождение площадей в объектах класса A ожидается только к концу четвертого квартала 2024 года, и оно составит около 0,6% от общего предложения. Запрашиваемая ставка аренды для этих площадей в классе A прогнозируется на уровне $64/кв. м/год, что на 7% больше по сравнению со значением I квартала.
Рынок Азербайджана активно представлен логистическими операторами, предоставляющими услуги ответственного хранения. К ключевым складским объектам, специализирующимся на логистике и хранении, относятся Absheron Logistics Center, Dünya Logistics Center, TEZ Logistics, Yom Logistics и Grand Logistics Center. Средняя ставка на услуги ответственного хранения составляет $79 за палето-место в год.
По состоянию на III квартал 2024 года в Узбекистане насчитывается 387 тыс. кв. м качественных складских площадей. Основным логистическим хабом страны остается Ташкент и его область, где сосредоточено 91% всей складской недвижимости.
По итогам III квартала 2024 года доля вакантных площадей составила 1,1% от общего объема предложения в Узбекистане. Все свободные блоки площадью до 3 тыс. кв. м расположены в складских комплексах Ташкента. Существенных изменений показателя вакантности к концу 2024 года – началу 2025 года не прогнозируется.
Стоимость аренды складской недвижимости в Узбекистане в целом остается на уровне I квартала 2024 года. В сегменте класса A средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась на 2%, до $153 за кв. м в год, в классе B – увеличилась на 1%, до $72 за кв. м в год. Значительные различия в характеристиках складов класса B приводят к тому, что выход на рынок крупного блока с более низким качеством может заметно снизить средний уровень арендных ставок.
На долю логистических операторов приходится около 11% всех качественных складских площадей Узбекистана, что составляет приблизительно 33 тыс. кв. м. По итогам III квартала 2024 года средняя запрашиваемая ставка на хранение одного палето-места осталась на уровне III квартала 2023 года и составила $144 в год.
За девять месяцев 2024 года объем ввода на рынке Узбекистана составил 121 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Среди наиболее крупных из построенных объектов – складской комплекс в Янгиюльском районе возле БКАД (50 тыс. кв. м), 2-я фаза логистического центра Orient Logistics (21,5 тыс. кв. м), 1-я фаза нового логистического центра Uzum Market (21 тыс. кв. м).
Общий объем качественной складской недвижимости Грузии составляет 124 тыс. кв. м. Тбилиси является основным регионом по объему складских площадей, на долю которого приходится более 95% всего предложения в стране. За девять месяцев 2024 года в эксплуатацию было введено 19,3 тыс. кв. м новых складских площадей, включая вторую фазу складского комплекса «Импексфарм» (7 тыс. кв. м), транспортно-логистический центр Georgian Logistics Company в районе таможенной зоны Гези (6,3 тыс. кв. м) и вторую фазу таможенного склада ULC Terminal (6 тыс. кв. м).
Запрашиваемая ставка аренды в объектах класса A в III квартале 2024 года составляет $84/кв. м/год. Стоимость аренды площадей класса B, освобождаемых к I кварталу 2025 года, составит $67/кв. м/год. Доля складов класса A составляет 23% от общего объема предложения, причем новые объекты этого класса вводятся на рынок крайне редко.
Доля свободных площадей в готовых сухих складских комплексах составляет 2,9% от общего объема предложения, впервые увеличившись с первого квартала 2023 года. Рост связан с вводом в эксплуатацию нового логистического центра Georgian Logistics Company в 2024 году. Объекты компании предлагаются как для аренды, так и для оказания услуг ответственного хранения и 3PL-обслуживания. Стоимость хранения в готовых объектах класса A составляет $185 за палето-место в год.
Общий объем качественных складских площадей в Армении составляет 93 тыс. кв. м, причем все объекты были построены после 2014 года в Ереване и прилегающих районах. За девять месяцев 2024 года новых складских объектов в регионе введено не было.
В конце III квартала 2024 года доля вакантных площадей в Армении выросла до 1,3% по сравнению с 1,1% в начале года. Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса B на конец III квартала 2024 года составляет $83/кв. м/год. Средняя стоимость хранения 1 палето-места в стране остается на уровне I квартала и составляет $129 в год.
Общий объем складских площадей классов A и B в Кыргызстане составляет 66 тыс. кв. м, при этом основная часть качественных объектов сосредоточена в Бишкеке. Из этого объема 47% приходится на объекты класса A, а 53% − на объекты класса B.
За девять месяцев 2024 года в Кыргызстане было введено 13 тыс. кв. м качественных складских площадей, что близко к показателю 2023 года (14 тыс. кв. м). Среди новых объектов — первая фаза склада «Неман-Фарм» площадью 12 тыс. кв. м и вторая фаза низкотемпературного склада площадью 750 кв. м на улице Серпуховская в Бишкеке. В ближайшие годы в столице планируется строительство двух крупных складских объектов: Asia Park (163 тыс. кв. м) и «Батыр Логистик Центр» (110 тыс. кв. м).
Доля вакантных площадей в готовых сухих складских комплексах Кыргызстана остается на уровне 0% от общего объема предложения. Данная ситуация сохраняется на рынке с начала 2023 года. На фоне отсутствия вакантных площадей запрашиваемые арендные ставки остаются неизменными: для класса А - $114/кв. м/год, класса B – $72/кв. м/год. С учетом свободных палето-мест в 3PL-объектах доля вакантных площадей на конец III квартала 2024 года составляет около 4,3% общего объема предложения. Средняя стоимость ответственного хранения в III квартале 2024 года осталась на уровне $123/плм/год.
Общий объем качественной складской недвижимости Таджикистана составляет 10 тыс. кв. м. Все склады класса B находятся в эксплуатации уже более 6 лет, и большинство используется собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов.
